Por Roberto Dib, Sócio e Portfolio Manager BlueMacaw Renda+ FoF
Fonte: https://www.clubefii.com.br/artigos/mercado-logistico-vento-em-popa
O mercado logístico segue como uma das principais promessas para investimentos imobiliários em 2021, tanto pelo seu perfil de risco, quanto pelo potencial de valorização de médio e longo prazo. Muito se tem falado sobre a resiliência do setor e de como o e-commerce tem sustentado a diminuição da vacância a níveis históricos. Entretanto, é importante diferenciar as opções de investimentos disponíveis no mercado, em especial, compreendendo quais os ativos de fato vão se beneficiar de tal tendência secular, ou do crescimento observado a longo prazo, apresentando menor risco de vacância e potencial de valorização.
A vacância do setor logístico no 1T21 está em torno de 13% no Brasil[1], com algumas regiões mais estratégicas apresentando vacância de até 1%. A demanda para o novo estoque vem de empresas dos mais diversos setores da economia, mas, em especial, do setor de e-commerce, que tem demandado galpões em localizações estratégicas e características ideais para suas operações.
O percentual das vendas do e-commerce em relação à receita do varejo total deverá seguir aumentando globalmente, saltando de 16% em 2020 para 22% em 2023[2]. No Brasil, a penetração do e-commerce está atualmente em 10%[3] e a expectativa de mercado é que aumente para 14% nos próximos 4 anos, o que representa um incremento de 40% da demanda atual. Tal aumento impacta diretamente o setor logístico, uma vez que a operação online demanda (i) até 3,0x[4] mais estoque que o varejo tradicional; e (ii) ativos bem localizados que permitam a entrega expressa, o que se tornou um diferencial competitivo.
Grandes varejistas de omnichannel, que misturam todos os canais de vendas em um única experiência para os clientes, com forte presença de e-commerce, tem cada vez mais interiorizado o fullfilment , ou seja o conjunto de operações e atividades desde o pedido do cliente até a entrega dos produtos, como um diferencial competitivo sendo que dentro da matriz de custo logístico o aluguel representa apenas 5% do custo total[5].
Os FIIs Logísticos negociam hoje com um prêmio para a média do mercado[6](Dividend Yield Logística: 6,2% vs. Mercado: 7,0%) sustentados pelo risco menor de vacância e pelo potencial de ganho de capital, como foi demonstrado recentemente com a venda de ativos de alguns portfólios públicos. Além disso, o spread atual médio[7] entre o dividend yield (últimos 12 meses) dos FIIs logísticos e a taxa livre de risco está em 287 bps, em linha com a média histórica e acima do spread análogo a mercado dos EUA de 146 bps, ou seja, há espaço para valorização.
No entanto, é importante se posicionar de forma assertiva no setor. O risco é mitigado pela tendência secular relacionada ao e-commerce apenas para ativos aderentes a esse tipo de operação. Alguns ditos “FIIs Logísticos” são compostos por ativos industriais que são específicos para a operação do locatário atual, ou ativos com localização secundária/terciária e especificações que teriam grande dificuldade de locação no caso de uma vacância, independente do nível de preço ofertado.
No gráfico abaixo é possível notar que existem FIIs aderentes ao e-commerce, com retornos similares aos FIIs com perfil mais industrial, criando oportunidades de investimento interessantes, com risco inferior.
Quando se está investindo, é sempre oportuno analisar e levar em consideração se os ativos e os portfolios estão suportados e posicionados para aproveitarem essas tendências seculares, pois elas tendem a beneficiar os retornos e a valorização destes investimentos. Ativos que juntem boa qualidade nos padrões construtivos e boa localização, são os que conseguem aproveitar integralmente este vento em popa, chegando mais longe e mais rápido.